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任意売却による後順位抵当権者との関わり方とは

後順位抵当権者が存在する任意売却


後順位抵当権者が存在する任意売却

任意売却では、1番抵当や2番抵当など複数の後順位抵当権者が、存在するケースがあります。
1番抵当権は、その不動産を担保に最初にお金を貸したということで、2番抵当権はその不動産を担保に2番目にお金を貸したということです。
一般的には、その担保物件を売却してお金を回収した時に、1番抵当権が優先されます。
任意売却を希望した時、条件の良い買主が現れても、ほとんどは1番抵当権者が売却金額の大部分を回収し、後順位抵当権者には配当金が回ってこないケースが多いです。
さらに抵当権者の数が増えると、債権者同士が金額に納得がいかず、任意売却に向けての話が進まないこともあります。
全ての抵当権者が金額に納得して合意しない限り、任意売却は成立しません。
後順位抵当権者は優先順位があるため、仕方のないことですが、2番抵当権に対してスムーズな交渉ができるかどうかが、任意売却を円滑に進める大切なポイントになります。

利害関係者との調整能力がある任意売却業者選ぼう


利害関係者との調整能力がある任意売却業者選ぼう

後順位抵当権者も競売となると、その分時間がかかり、1番抵当の遅延損害金が増えてしまうため、回収額が減額になります。
また、競売の落札価格によって、配当がゼロになることも考えられますが、任意売却は少なくても回収することが可能です。
複数の抵当権者がいても、1番抵当の借金額に満たない売買価格の方が任意売却を進めやすいケースがあります。
例えば、借金が売買価格よりも多い場合の後順位抵当権者は、ハンコ代という慣習で任意売却に応じることになるでしょう。
後順位抵当権者がハンコ代ではなく、幾らかの回収額がある場合は、1番抵当権が元金と遅延損害金を含め満額回収し、2番抵当は1番抵当の遅延損害金が増えるため、その分回収額が減ります。
このように複数の抵当権がある場合は、任意売却の手続きが複雑です。
滞納期間や借入状況を把握した上で任意売却を進めていかなければなりません。
一つ一つの金融機関と調整しながら適切な判断をし、任意売却を進めることが大切であるため、利害関係者との調整能力が重要なポイントになります。
これは仲介する任意売却業者の力が試されるところです。
複雑な任意売却を成立させるためにも、任意売却業者選びは慎重に行いましょう。

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